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南城神户型之间的较量让刚需有了最佳机会

时间:2020-07-07 来源网站:龙八娱乐

南城神户型之间的较量,让刚需有了最佳机会

全文共3125字,22图

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壹丨First

大家好,「好评与差评」项目测评,正式开业啦。

今年北京的新年大事件,无疑是新机场的即将投入使用,我们也就追随新机场的脚步,新年首测选择从南城新盘开始。

测评主角,是大兴金茂悦,无独有偶,单说北京市场,这已经是金茂悦系列的第三次亮相。

先前,亚奥和亦庄的落地产品,给金茂悦系列打上「精装与科技」的标签。大兴金茂悦究竟是延续,突破,还是带来新的产品涂装?

贰丨Second

测评产品,地段先行。

大兴金茂悦位于大兴区南中轴路,魏善庄片区。北京城最近的几个大动作,新机场落地大兴,通州崛起,城市热点也逐渐往南城转移。

区位示意图,项目旁边有大体量的住宅群

交通配套方面,大兴金茂悦自驾通勤很有优势,紧邻项目的南中轴路,作为新机场的硬性配套,势必升级为双向八车道。

而南中轴路搭配京开,京台,新机场三条高速,让大兴金茂悦不论是上四五环,还是去新机场,都带来了不错的通达度。

但公共交通,会稍弱一些。目前出行还是依仗自驾和公交车,整个魏善庄片区,地铁还需等待远期规划。

现有的天宫院站,在大兴金茂悦的约10km的位置。而规划中新机场线最近的地铁站,磁各庄站,到项目也要大约5km。

综合来说,大兴金茂悦的交通配套要分化评分,对于开车通勤的客户,可以给8分,对于公共交通出行的客户,便捷程度一般。

教育配套方面,大兴金茂悦的3km可达圈内,有魏善庄第一中心幼儿园和小学、芦垡小学等学校,如果对学校没有要求,现有资源基本及格。

现有的商业配套尚未到位,大型商场还依仗西红门或者天宫院或者黄村商圈,但从规划看,一公里内,配备了2.4万㎡的商业。

目前来看,大兴金茂悦的区位配套优势不大,这一点在它匹配的低限价里,得到了真实反映,因此置业者需要做好充分心理准备。

龙湖时代天街

但对魏善庄未来的前景,评论君观察到两点细节:

第一,魏善庄片区征拆进展不错,毛地基本转化成熟地。

第二,片区内住宅包括金茂悦,中海云熙及共有产权房和安置房,有个共性:体量都很大。

这意味着片区内征拆顺利,政府拿到足够的熟地后,就可以为大体量住宅,提供所需要的配套,片区潜力的成长还是值得期待的。

只不过需要时间去消化。

叁丨Third

具体产品上,大兴金茂悦占地5.4万㎡,建筑体量11.1万㎡,共有14个楼栋,1230套房源,户型区间在74㎡到104㎡之间。

项目东侧是中海云熙,同天拿地,限价相同,指标类似,注定是一对短兵相接的竞品街坊,意向购房者免不了把两者做对比。

所以,这次测评也会重点比对两个项目的产品的逻辑,讲真,评论君对金茂悦和中海云熙如何用产品讨好购房者,也非常期待。

先说中海云熙,占地4万㎡,体量8.7万㎡,户型都是90㎡以下的小户型,89㎡跟76㎡是主力。

中海云熙「爆款户型」+「光速开盘」的招数很明显,项目去年12月率先开拿出盘400套房源,卖的最好的是89㎡三居。

南向客厅左右各带一卧室,三面宽,双卧朝南,带双卫,典型的飞机户型。

很显然,中海尝到瀛海府爆款神户型,带来的甜头之后,准备在中海云熙再试一次,这一次市场也给了正面反馈。

侧向看中海沙盘,可以看到两栋显眼的东西向楼盘

不过,由于地块限制,89㎡的大面宽户型的出现,是需要在社区规划上,作出牺牲的。

观察云熙的沙盘会发现,大面宽户型的出现,让社区呈现出横向线条肌理,使得社区无法营造中庭园林空间,因而社区感会有所缺失。

此外为了凑足容积率,不得已加入东西向楼栋,这部分楼栋的居住舒适度自然会大打折扣,中海给出的解决方案也很直接:低价。

从居住舒适性的角度,评论君不是很建议买这些楼栋,但预算紧张的刚需,却很吃这一套,优势户型打知名度,边角料低价处理,操作非常溜。

金茂悦户型分布情况,所有楼栋都是南北排布,社区感会非常好

在中海面前,金茂的做法也很讨巧:把竞争标准线提高1米。

整个看下来,从沙盘表现,到优势户型定位,以及装修增配,金茂悦表现出的气质,很符合对品质有点小要求,但预算又不太充裕的群体。

金茂悦户型里面最值得一提的是104㎡四居,这个面积段做四居在北京很少见,评论君猜测,这应该是金茂狙击中海89㎡三居的强力武器。

金茂104㎡的四居,避开了中海整盘都是90㎡以下的小户型刚需战场,目标客户,放在了南城的改善需求群体。

104㎡户型图

客厅面宽3.6米,主卧面宽3.2米,指标够用,四居双卧朝南,带双卫,功能空间完备

。这注定在空间尺度上,会显得集约。

但总价不过400万左右,性价比还是很能打的。

另二等奖44项)外,大兴金茂悦还有88㎡三居、80㎡2+1户型,以及76㎡两居,一并简单说下。

88㎡户型图

88㎡户型,是市面上常见的布局结构,南向主卧客厅面宽3.6米,卧室面宽3.4米,对于预算低但三房有刚性需求来说,也还能接受。

74㎡户型图

项目74㎡的两居户型方正,空间利用率高,优点在主卧空间宽敞,缺点在卫生间在入户门旁边。

但小户型的卖点,从来都是在于总价和首付款均低,评论君猜测,这款低总价带装修,还送中央空调和新风的小户型,销路可能比想象的要好。

80㎡户型图

80㎡属于非典型性L形户型。

一个房间单独凸起,不会产生鸡肋的走廊空间,北向的客厅,如果搭配不错的楼层和窗景,还是能达到入手标准的。

肆丨Fourth

在产品装修上,中海云熙是毛坯交付,金茂悦是精装修交付,赠送新风系统跟中央空调,明显想在品质和性价比上拔高。

在去年的限竞房市场上,评论君印象中,精装交付配新风跟中央空调的,两只手绝对数的过来。

官方样板间效果图,客厅硬装简洁

规定那家向那家靠。除了要跟中海云熙打差异化之外,评论君猜测,按照土地出让规定,金茂悦11万㎡的体量,大概率是要做装配式全装修的。

既然要做全装修,干脆就升级成精装交付,算是给购房者送福利了。

金茂依靠「府系」这一金字招牌,在市场斩获了一批忠粉,按照以往经验,金茂做装修的品质,还是可圈可点的。

金茂悦的户型设计基本都保障了主卧的空间

评论君现场看到,精装修的品质及格,如果不挑剔的话,拎包入住也完全OK。

现场评论君还看到小米智能家居的相关宣传,销售告诉评论君,和小米智能家居的合作,属于选配项目,费用自付,业主自愿。

既然是合作,估计会比自己购要划算一些,当然这是后话了。

沙盘体现的社区感还不错

另外,金茂悦的社区感,要比中海云熙好很多,楼栋做到全南北向的排布,配有环形跑道,儿童活动区,老人活动区,还配建了一个幼儿园。

大户型和改善户型占比较大的小区,社区感的重要性很关键。

楼间距的数据,也应证了社区的尺度

因为改善户型的老人小孩,比刚需社区多,社区使用率高,好的社区带来的幸福感会倍增。

最后综合评价一下竞品和价格:

1、价格和开盘时间方面,评论君现场了解到,大兴金茂悦的开盘时间会在春节过完之后。单价在3.7万左右(带装修)。也就是说,400万左右能买到四居的房源,应该会比较火爆。

2、竞品对比:总结来说,中海云熙的关键词是「刚需神户型」,「低总价」,「社区平淡」。

而大兴金茂悦的关键词是「改善神户型」,「性价比」,「社区感棒」,「带装修省心省钱」。

3、竞品的如何选择上,对于在南城工作预算紧张,又不得不买四居的客户,金茂悦的104户型是个非常棒的选择。

对想买三居的客户,评论君会倾向于云熙的神户型,但据说,中海云熙的89㎡神三居,二次开盘价格会有所上浮,所以鹿死谁手并不好说。

剩下两居的面积段,两个项目在户型上,优缺点其实不相上下。

简单来说,如果价格是你唯一在意的,那么中海云熙会更对你胃口,但如果你还有一点点对品质感的要求,就不妨去逛逛金茂了。

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